Zdroj: ČSÚ, ČNB, vlastní agregaceData: live

Český trh nemovitostí v číslech.

Níže jsou čísla, která právě měříme; index mezi nimi dnes není.

Hypotéka

4.51%

Aktivní inzeráty

23 915

Co se právě děje

Čtyři pulsy trhu

Z čeho každý týden vycházíme — výklad pro lidi, ne tabulky pro analytiky.

Data: live

AKCELERACE

+9.94%

Trh akceleruje rychleji než v roce 2021

CSU index ukazuje +9,94 % YoY v Q1 2025, což je nejrychlejší růst od pandemie. Po roce stagnace 2023 se vrátila poptávka.

HYPOTÉKY

4.6%

Sazby pod 5 % se vrací — poptávka exploduje

Prům. sazba klesla z 6,3 % (2023) na 4,6 % (2025). Objem nových úvěrů +84 % YoY.

NABÍDKA

−36.6%

Praha potřebuje 10k bytů ročně, dostává 6,3k

Strukturální deficit 36 %. Institucionální investoři skupují celé projekty pro nájem.

DOSTUPNOST

14.5 let

Pražský byt = 14,5 let čistého platu

Index dostupnosti CNB klesl na 67 (100 = balanced). Rent absorbuje 38 % platu.

Nabídkové ceny bytů · Nestroom

Vývoj cen v čase

Index 100 = 2024 Q1. Průměrná nabídková cena za m², 2024 Q1 – 2026 Q3: +67 %.

Data: live

2024 Q1 – 2026 Q3

+67%

kumulativně

Čtvrtletí v řadě

nabídkové ceny

Okresy · klikněte pro srovnání zdrojů

Mapa trhu podle okresů

Barva je medián našich nabídkových cen. Kliknutím se otevře srovnání s realizovanými cenami ČSÚ.

Data: live

Načítáme hranice okresů…

38 842

54 453

65 278

72 546

87 143

< 30 inzerátů

medián · nabídkové ceny · Kč/m² · aktuální stav

VYBRANÝ OKRES

Praha

nabídkové ceny

158 750 Kč/m²n = 12 615

Nestroom — aktivní inzeráty · medián · aktuální stav

realizované kupní ceny

—

CEN0402, zdroj ČÚZK, publikuje ČSÚ · průměr · 2024

ČSÚ pro tento okres řádek nezveřejňuje — publikuje ho jen za kraj. Krajské číslo sem nepatří, i když popisuje stejné území.

Rozdíl nepočítáme — jednu ze dvou hodnot nemáme.

EXTRÉMY ČR — KRAJE

NejdražšíPraha 158 750 Kč/m²

NejlevnějšíÚstecký 45 313 Kč/m²

Nejrychleji rostoucíPraha +14.2% YoY

Nejvyšší výnosÚstecký 5,7 %

Top 5 hybatelů ČR

Kde se prolomil 5% strop

Kraje s nejvyšším meziročním růstem ceny bytů, ČSÚ 2024Q4.

TOP 5 HYBATELŮ ČR

HOT · ≥ 6%

WARM · 3–6%

COOL · 0–3%

STALE · < 0%

Kvadrant · cena × výnos

Kde jsou kraje s nejlepším poměrem

Levo-nahoře = jackpot (levné a vynáší). Vpravo-dole = drahá past.

14 krajů · žebříček

Žebříček krajů

Klikněte na záhlaví pro řazení. Hvězdičky vedle hodnot označují vítěze ve sloupci.

Kraj	Cena m² ↓	YoY · ČSÚ 2024Q4	Nájem m²	YoY nájem	Hr. výnos	Inzeráty	Obyvatel	Stav
Praha	158 750 Kč—	+14.2%	440 Kč	—	3.3%—	12 616	1,40 mil.	HOT
Jihomoravský	109 596 Kč	+5.9%	342 Kč	—	3.7%	4 914	1,23 mil.	WARM
Středočeský	96 250 Kč	+4.5%	320 Kč	—	4.0%	5 017	1,47 mil.	WARM
Plzeňský	79 138 Kč	+12.2%	273 Kč	—	4.1%	2 337	0,61 mil.	HOT
Královéhradecký	77 313 Kč	+2.4%	261 Kč	—	4.1%	1 942	0,56 mil.	COOL
Zlínský	76 000 Kč	+0.9%—	253 Kč	—	4.0%	1 554	0,58 mil.	COOL
Jihočeský	74 373 Kč	+3.5%	243 Kč	—	3.9%	2 414	0,65 mil.	WARM
Pardubický	73 382 Kč	+9.2%	263 Kč	—	4.3%	1 425	0,53 mil.	HOT
Liberecký	72 175 Kč	+6.2%	256 Kč	—	4.3%	2 030	0,45 mil.	HOT
Olomoucký	71 486 Kč	+5.8%	256 Kč	—	4.3%	2 251	0,63 mil.	WARM
Vysočina	70 644 Kč	+8.6%	240 Kč	—	4.1%	1 205—	0,52 mil.	HOT
Moravskoslezský	61 500 Kč	+6.7%	226 Kč	—	4.4%	4 403	1,18 mil.	HOT
Karlovarský	55 184 Kč	+5.9%	215 Kč	—	4.7%	2 478	0,29 mil.	WARM
Ústecký	45 313 Kč	+7.5%	214 Kč—	—	5.7%	3 821	0,81 mil.	HOT

Hypotéky · Dostupnost

Co opravdu rozhoduje

Sazba a léta práce — dva čísla, která určují, jestli si byt koupíte.

Data: liveData: live

PRŮM. SAZBA NOVÉ HYPOTÉKY · ČBA

4.51%

SPLÁTKA PRO PRAŽSKÝ BYT 70 m²

Při 1,94 %

32 593 Kč/měs

pandemie

Při 4,51 %

45 097 Kč/měs

ČNB, poslední údaj

Při 6,3 %

55 027 Kč/měs

vrchol

LET ČISTÉHO PLATU NA BYT 70 m²

Praha14.5 let

Brno11.5 let

Liberec10.4 let

České Budějovice9.8 let

Plzeň9.1 let

Olomouc8.9 let

Hradec Králové8.5 let

Ostrava7.3 let

Kontext. Eurostat doporučuje ≤ 5 let. Praha je nad benchmarkem nejvíce v EU.

Aktivita trhu · 2026 Q3

Aktivita trhu

Nové inzeráty podle čtvrtletí, kdy je náš crawler poprvé viděl.

Data: live1 of 3 — pending

NOVÉ INZERÁTY · ČTVRTLETNĚ

10 232

Vrchol 2026

4 382

Dno 2026

2 967

Tempo 2026 Q2

+48% vs dno

Distribuce

Kolik stojí 'běžný' byt?

Praha — všechny aktivní inzeráty.

Data: live1 of 3 — pending

Mediánový byt v Praze je 120–140 tis. Kč/m². 30 % nabídky je dražší než 160 tis., 17 % levnější než 100 tis.

Typologie

Z čeho se trh skládá

Panelák, cihla, novostavba — komu patří jaký podíl.

Data: live1 of 3 — pending

Pronajímat, nebo koupit?

Měsíční cash-flow

Kdy se hypotéka začne vyplácet.

Data: live1 of 3 — pending

Prahacross 29 let

● hypo 46 558 Kč● nájem 33 127 Kč

Brnocross 23 let

● hypo 37 212 Kč● nájem 32 659 Kč

Ostravacross 20 let

● hypo 20 973 Kč● nájem 21 016 Kč

Plzeňcross 21 let

● hypo 26 781 Kč● nájem 26 401 Kč

Libereccross 20 let

● hypo 25 307 Kč● nájem 25 141 Kč

Olomouccross 24 let

● hypo 27 624 Kč● nájem 23 138 Kč

České Budějovicecross 28 let

● hypo 26 945 Kč● nájem 19 849 Kč

Hradec Královécross 21 let

● hypo 29 063 Kč● nájem 28 762 Kč

Ústí nad Labemcross 20 let

● hypo 15 452 Kč● nájem 15 959 Kč

Pardubicecross 22 let

● hypo 27 148 Kč● nájem 25 379 Kč

Zlíncross 27 let

● hypo 25 663 Kč● nájem 19 293 Kč

Karlovy Varycross 25 let

● hypo 21 915 Kč● nájem 17 718 Kč

Jihlavacross 22 let

● hypo 22 323 Kč● nájem 21 059 Kč

Cross = doba, kdy kumulovaná hypotéka + úroky < kumulovaný nájem.

Prognóza · centrální odhad + pásmo ±8 %

Kde bude trh v 2028 Q3?

Data: live2 of 3 — pending

HYBNÉ FAKTORY

Top hybatelé

Kdo letí nahoru, kdo stojí

Meziroční změna ceny bytů podle ČSÚ, 2024Q4. Řazeno podle velikosti změny.

Data: live

01Praha

+14.2%159k Kč/m²

02Plzeňský kraj

+12.2%79k Kč/m²

03Pardubický kraj

+9.2%73k Kč/m²

04Kraj Vysočina

+8.6%71k Kč/m²

05Ústecký kraj

+7.5%45k Kč/m²

06Moravskoslezský kraj

+6.7%62k Kč/m²

07Liberecký kraj

+6.2%72k Kč/m²

08Karlovarský kraj

+5.9%55k Kč/m²

09Jihomoravský kraj

+5.9%110k Kč/m²

10Olomoucký kraj

+5.8%71k Kč/m²

11Středočeský kraj

+4.5%96k Kč/m²

12Jihočeský kraj

+3.5%74k Kč/m²

13Královéhradecký kraj

+2.4%77k Kč/m²

14Zlínský kraj

+0.9%76k Kč/m²

Pipeline

Praha staví málo

Strukturální deficit pohání ceny.

Data: live1 of 3 — pending

562%krytí potřeby

19 659 vydánopotřeba 3 495

Ve výstavbě

Neprodáno nové

Povolení → kolaudace

24 měs

Kupující

Kdo kupuje byty

Generace 30–39 tvoří hlavní vlnu.

Data: live2 of 3 — pending

Nízkopříjmoví · Do 4 mil. Kč33.27%

Střední třída · 4–8 mil. Kč32.32%

Vysokopříjmoví · Nad 8 mil. Kč34.4%

Co se děje na trhu

Newsroom

Data: template0 of 3 — pending

EU srovnání

11,2 let platu = 2. nejdražší v EU

Roky čistého platu na 70 m² byt v hlavním městě.

Data: template

Lucembursko

17.2 let

Česko

11.2 let

Slovensko

9.8 let

Polsko

9.4 let

Maďarsko

8.6 let

Rakousko

8.4 let

Německo

7.8 let

Francie

7.2 let

Nizozemsko

6.8 let

Itálie

6.4 let

Belgie

5.4 let

Dánsko

5.2 let

NESTROOM PROFI

Sledujte trh, než vás trh překvapí.

Vlastní hlídače, týdenní reporty, exporty a API. Vše, co potřebujete pro kvalifikované rozhodnutí.

Kraj

Cena m² ↓

YoY · ČSÚ 2024Q4

Nájem m²

YoY nájem

Hr. výnos

Inzeráty

Obyvatel

Stav

Praha

158 750 Kč—

+14.2%

440 Kč

—

3.3%—

12 616

1,40 mil.

HOT

Jihomoravský

109 596 Kč

+5.9%

342 Kč

—

3.7%

4 914

1,23 mil.

WARM

Středočeský

96 250 Kč

+4.5%

320 Kč

—

4.0%

5 017

1,47 mil.

WARM

Plzeňský

79 138 Kč

+12.2%

273 Kč

—

4.1%

2 337

0,61 mil.

HOT

Královéhradecký

77 313 Kč

+2.4%

261 Kč

—

4.1%

1 942

0,56 mil.

COOL

Zlínský

76 000 Kč

+0.9%—

253 Kč

—

4.0%

1 554

0,58 mil.

COOL

Jihočeský

74 373 Kč

+3.5%

243 Kč

—

3.9%

2 414

0,65 mil.

WARM

Pardubický

73 382 Kč

+9.2%

263 Kč

—

4.3%

1 425

0,53 mil.

HOT

Liberecký

72 175 Kč

+6.2%

256 Kč

—

4.3%

2 030

0,45 mil.

HOT

Olomoucký

71 486 Kč

+5.8%

256 Kč

—

4.3%

2 251

0,63 mil.

WARM

Vysočina

70 644 Kč

+8.6%

240 Kč

—

4.1%

1 205—

0,52 mil.

HOT

Moravskoslezský

61 500 Kč

+6.7%

226 Kč

—

4.4%

4 403

1,18 mil.

HOT

Karlovarský

55 184 Kč

+5.9%

215 Kč

—

4.7%

2 478

0,29 mil.

WARM

Ústecký

45 313 Kč

+7.5%

214 Kč—

—

5.7%

3 821

0,81 mil.

HOT